Gdzie rynek wtórny działa, a pierwotnego praktycznie nie ma?

Rynek pierwotny i wtórny mieszkań to bez wątpienia dwa konkurencyjne rynki, które się przenikają i wzajemnie na siebie działają. W dużych miastach ta wzajemna konkurencyjność jest dobrze widoczna. A jak wygląda we wszystkich powiatach i miastach na prawach powiatu porównanie wartości sprzedanych nowych i używanych mieszkań? Na to pytanie mogą nam odpowiedzieć dane GUS z 2024 roku, które wspomniana instytucja opublikowała dopiero niedawno. Mimo długiego okresu oczekiwania, są to z pewnością ciekawe statystyki. Trzeba jednak wiedzieć, w jaki sposób powinny one być interpretowane.

Uwaga: GUS bazuje na danych RCN, co ma konsekwencje

Już przy okazji opisywania tematu źródeł danych na temat cen mieszkań, zwracaliśmy uwagę na specyfikę informacji pochodzących z Rejestrów Cen Nieruchomości. Są to dane transakcyjne pochodzące wprost od notariuszy, które obecnie oprócz zalet (np. wiarygodności) mają jednak dwie wady. Pierwszą wadą jest długi okres uzupełniania rejestrów cen nieruchomości w wielu miastach i powiatach, który wpływa także na czas publikacji zebranych danych transakcyjnych przez GUS (Główny Urząd Statystyczny bazuje bowiem na RCN). Druga wada danych z RCN dotyczy rynku pierwotnego. Mianowicie, takie dane uwzględniają jedynie przeniesienia własności wybudowanych mieszkań deweloperskich, a więc pomijają umowy deweloperskie dotyczące powstających „M”.

Warszawa stanowi bardzo ciekawy wyjątek rynkowy

Niekwestionowaną zaletą „GUS-owskich” danych z rejestrów cen nieruchomości jest natomiast fakt, że uwzględniają one mniejsze rynki niż miasta wojewódzkie. Poniżej widzimy mapę obejmującą wszystkie powiaty i miasta na prawach powiatu. W przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych, brakuje niestety danych w skali gmin. To i tak lepsza sytuacja niż ta dotycząca domów, gdzie w ogóle nie mamy szczegółowych danych o lokalnej liczbie i wartości transakcji. Wróćmy jednak do poniższej mapy, która pokazuje porównanie wartości obrotu nowymi i używanymi lokalami mieszkalnymi w 2024 r.

Wyniki będące sumą wartości wszystkich transakcji i wyrażone w milionach oraz miliardach złotych mogą być bardziej reprezentatywne niż sama liczba sprzedanych lokali, jeżeli chcemy porównywać wielkość poszczególnych rynków. Takie ujęcie wartościowe, a nie ilościowe sprawia, że dodatkowy „bonus” do wyników otrzymują miasta z drogim metrażem. Najlepszy przykład to Warszawa, której dominacja pod względem wartości sprzedawanych w 2024 r. używanych i nowych mieszkań jest bardzo widoczna na mapie.

Polska stolica wyróżnia się jeszcze jednym aspektem. Mianowicie, w 2024 r. na stołecznym rynku sprzedane używane mieszkania miały wyraźnie większą łączną wartość niż nowe „M”. Taka zależność jest raczej nietypowa, jeśli chodzi o największe rynki lokali mieszkalnych. Musimy jednak oczywiście pamiętać o specyfice „GUS-owskich”
danych pozyskanych z RCN-ów, bo jak wiadomo na rynku pierwotnym obejmują one tylko przeniesienia własności gotowych mieszkań.

Kraków przed Warszawą w rankingu, czyli znów zaskoczenie?

Interesująco prezentują się również informacje widoczne w poniższej tabeli. Tym razem mamy bowiem do czynienia z ujęciem liczbowym, czyli liczbą sprzedanych nowych lokali mieszkalnych. Tabela prezentuje powiaty oraz miasta na prawach powiatu z największą sprzedażą nowych (gotowych) mieszkań w latach 2022 – 2024. Podobnie jak w przypadku danych z lat 2022 – 2023, miniony rok przyniósł pewne zaskoczenie. Chodzi o to, że Kraków ponownie wyprzedził Warszawę pod względem liczby nowych lokali, których własność została przeniesiona.

Znów nie można mówić o dużej różnicy między Krakowem i Warszawą, ale jednak mimo tego drugie miejsce stołecznego miasta dziwi – choć nieco mniej, jeśli znów popatrzymy na mapę i przypomnimy sobie warszawskie proporcje pomiędzy obrotem lokalami mieszkalnymi z rynku pierwotnego i wtórnego. Należy też brać pod uwagę fakt, że sprzedaż nowego mieszkania według GUS jest zdefiniowana jako przeniesienie własności gotowego lokum. Wydaje się zatem prawdopodobne, że Warszawa odzyska prymat w kolejnych latach, bo wynik Krakowa może być efektem przenoszenia własności dużej liczby mieszkań, które sprzedano na dość wczesnym albo nawet bardzo wczesnym etapie budowy.

Porównanie wartości obrotu nowymi i używanymi lokalami mieszkalnymi w 2024 r. (powiaty i miasta na prawach powiatu)

Źródło: GUS

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS